Kenmerken van starters op de woningmarkt

Voor starters is het lastig om zich te manoeuvreren op de woningmarkt. Op basis van gegevens via Funda, is te zien dat het aanbod in de koopsector en de vrije huursector in Delfzijl summier is. Het aanbod in de koopsector op Funda bestaat uit 116 woningen en in de vrije huursector worden 7 woningen aangeboden (Funda, 2019). Via de website van Acantus is het aanbod van sociale huurwoningen te vinden in Delfzijl, namelijk 2 woningen (Acantus, 2019). Het aanbod dat er is, is vaak te duur of te klein. Starters nemen geen genoegen met een piepklein of vaak verouderde woning. Het belangrijkste voor starters is dat het een nette woning is. Tevens hebben starters niet de neiging om te gaan verbouwen. Jonge starters hebben er geen zin in en geen geld voor. Ook het kopen is een probleem. Vanwege de stijgende en vaak al hoge prijzen op de woningmarkt, is het voor menigeen niet haalbaar om een eventuele woning te financieren. Hierdoor is de huurmarkt overspannen en worden ook de huurprijzen steeds hoger (Alles over een huis kopen, 2018).

 

Kenmerken starterswoningen

Over het algemeen willen starters graag een woning betrekken zonder een grote verbouwing te moeten doen of veel onderhoud te moeten plegen. Daarom zijn starters vaak op zoek naar bestaande woningen, die nog vrij nieuw zijn. In de eerste paar jaar is er bij nieuwbouwwoningen weinig onderhoud nodig en is er vaak garantie op verschillende onderdelen.


Onder starterswoningen worden koopwoningen verstaan die verkocht worden onder de grens van het NHG. NHG is een garantie bij verandering van persoonlijke leefomstandigheden. Wanneer iemand bijvoorbeeld zijn of haar baan kwijtraakt, zorgt het NHG ervoor dat er een passende oplossing komt voor het niet meer kunnen betalen van de hypotheeklast. NHG is dus als het ware een borgstelling. Het aankoopbedrag bij een woning mag in 2019 maximaal € 290.000,- zijn. Voor het treffen van de energiebesparende voorzieningen kan tot € 17.400,- extra worden geleend, tot een totaalbedrag van € 307.400,- (NHG, 2019). Volgens gegevens van het CBS (2019) was de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in 2018 in Nederland € 287.000,- en in de plaats Delfzijl € 142.200,-. Bij het onderzoek van Klein Woon Advies moet vooral gekeken worden naar huurwoningen, omdat daar een tekort aan is. In de huursector zijn vooral appartementen schaars. Tevens stijgen de prijzen en zijn woningen snel weer verhuurd (Bewust nieuwbouw, 2019), (Bom, 2018). Informatie over kenmerken van starterswoningen, zoals het aantal slaapkamers etc., is niet beschikbaar. Deze informatie wil Klein Woon Advies verkrijgen via de enquête.

Aanbod/ problematiek Delfzijl

In Delfzijl wordt 90 procent van de sociale huurwoningen, woningen die aantrekkelijk zijn voor de meeste starters in Delfzijl, aangeboden door woningcorporatie Acantus. Woningcorporatie Acantus is op haar manier bezig met het vergroten van het aanbod in Delfzijl. Acantus bouwt naar verluidt 18 appartementen in het centrum van Delfzijl. Het gaat hier niet alleen om woonruimte voor ouderen, maar ook voor starters en andere doelgroepen.

Het is belangrijk dat jong en oud met elkaar leeft. Er is namelijk veel vraag naar betaalbare woningen in Delfzijl. Mensen en vooral starters zijn niet al te happig op koopwoningen. Het feit dat Delfzijl in een aardbevingsgebied ligt draagt daar haar steentje aan bij (Acantus, 2019).

Burgemeester Gerard Beukema heeft bekend gemaakt dat maar liefst 527 huizen in Delfzijl Noord gesloopt gaan worden. 141 woningen van particulieren en 386 woningen van Acantus. De woningen zijn 50 jaar oud, afgekeurd en moeten nodig verstevigd worden. Acantus kiest ervoor alle woningen te slopen en nieuwe woningen er voor terug te bouwen. Gemeente Delfzijl ziet graag dat mensen in Delfzijl blijven wonen. Dit kan nog een probleem voor starters opleveren. De bewoners waarvan de woningen gesloopt worden hebben in de 5 jaar, die nodig zijn voor de verbouwingen, onderdak nodig. De kans dat de - op dit moment - vrije woningen bezet zullen raken is ontzettend groot. Ook zal de grote bouwput starters af kunnen schrikken, waardoor ze in die 5 jaar tijd alsnog uit Delfzijl trekken (Hofslot, 2019).

 

Woonwensen starters

Starters kunnen worden ingedeeld naar gewenste woonsferen, dit kan stedelijks of dorps zijn. In het algemeen geldt dat starters minder kritisch zijn op de woningmarkt dan doorstromers. Als gekeken wordt naar de woonbehoeften van starters, wordt gekeken naar wat een starter op de woningmarkt nodig heeft (primair). Bij woonwensen wordt gekeken naar hoe iemand zelf zou willen wonen. Als je je eigen droomhuis moet omschrijven, hoe zou deze er dan uitzien? (Claessens, 2009).

De locatie van de woning is voor een starter minder belangrijk en baart hen geen zorgen. Een beetje lawaai en andere ongemakken neemt de starter gemakkelijker voor lief. Zij kijken wel steeds nauwkeuriger naar buurten. Sterk verpauperde wijken zijn ook bij hen niet populair. De grootte van woning is in veel gevallen ook niet belangrijk. Dit is te begrijpen, want een starter gaat er in principe van uit dat hij of zij toch niet heel lang blijft wonen op deze plek. De prijs van de woning is het meest belangrijk voor de starter. Dit is voor hen een key point bij het huren en het kopen van een woning. Hoewel deze bron uit 2005 komt, mag worden aangenomen dat deze woonwensen en -behoeften in de tussentijd niet zijn veranderd (Bouwfondsmab, 2005).

 

Beperkte doorstroming

Voor een starter is het moeilijk vertoeven op de woningmarkt. Ze hebben het lastig. Er is bijna niet meer aan een goede, geschikte, maar vooral betaalbare woonruimte te komen. De woningmarkt is het krapst voor goedkope eengezinswoningen. Tegen elke woning die in dit segment wordt aangeboden zijn landelijk gemiddeld meer vragers dan in Delfzijl. Voor Delfzijl ligt dit ietwat lager, toch blijft de vraag ernaar aanzienlijk hoog. Dit komt vooral doordat de woningmarkt de laatste jaren niet meer naar behoren functioneert, wat tot uiting komt in stagnerende doorstroming. Het is simpelweg lastig om door te stromen. De prijzen van huur- en koopwoningen blijven stijgen en de tijd dat banken torenhoge hypotheken gaven is ook voorbij. Huurders kunnen hierdoor slecht aan een koopwoning komen. Hierdoor blijven ze huren en is er voor starters weinig tot geen aanbod (Bouwfondsmab, 2005), (Winters, 2005). Hoewel deze bron uit 2005 komt, mag aangenomen worden dat de informatie uit deze bron nog van toepassing is.

 

De wil bij de Gemeente Delfzijl

Wegens het succes van - en de aanhoudende vraag naar - de starterslening, stelt het College van Burgemeester en Wethouders aan de gemeenteraad voor om een bedrag van € 300.000,- beschikbaar te stellen voor het ondersteunen van starters op de woningmarkt in Delfzijl. Starters kunnen met deze lening het gat tussen wat een koopwoning kost, en wat de bank maximaal aan hypotheek wil verstrekken, overbruggen. Hierdoor moeten er voor starters meer kansen zijn om in de gemeente Delfzijl te blijven wonen. Met het kopen van een woning komen er meer huurwoningen vrij voor andere starters. De doorstroming wordt hiermee bevorderd. Tussen 2015 en 2017 heeft de gemeente Delfzijl eenzelfde bedrag beschikbaar gesteld. Dit heeft een positief effect gehad en het gehele bedrag is nagenoeg verbruikt (Eemsbode, 2018).